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《中华人民共和国担保法》（“《担保法》”）、《中华人民共和国物权法》（“《物权法》”）从公示公信的角度出发，规定了不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这一规定极大的保障了交易安全，构成了我国不动产抵押登记制度的基石。但在办理不动产抵押登记的过程中，对于境外机构这一特殊类型的主体，在其作为抵押权人应符合的条件及要求等方面，法律法规尚未有统一明确的条文加以规范，各地不动产登记机构做法不一。本文尝试在现行法律法规的框架之下，对上述问题进行探讨与评析。 一、境外机构办理抵押登记的现状 1.

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在跨境融资过程中，作为常见的增信方式，交易结构中可能含有由境内主体提供以境外主体为受益人的担保安排，即提供对外担保。但在一些特定项目中，由境内主体提供担保可能并不可行，因此当事方可能会采用一些过往被认为是不构成担保的其它增信安排，如出具安慰函、签署维好协议或资产/股权回购协议等（以下统称“增信文件”）。但是，从最高人民法院（以下简称“最高院”）于近期公布的判例来看，增信文件中如有关于回购承诺的约定，则在某些情形下存在被认定为构成担保的可能，本文从最高院的审判思路对此进行分析和探讨。

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本文所称的外商投资股权投资管理企业是指依法由外国企业或个人参与投资设立的，以发起设立股权投资企业，或以受托进行股权投资管理为主要经营业务的企业（下称“外资股权投资管理企业”）。与外商投资股权投资企业一样（详见本所发布的《外商投资股权投资企业政策对比》一文），目前外资股权投资管理企业只可在境内少数几个地区设立，最早开始进行相关试点的地区是上海市，此后北京、天津、重庆、深圳、青岛、贵州贵阳、福建平潭等地也陆续出台了开展外资股权投资管理企业试点的相关规定。各试点地区对于设立外资股权投资管理企业的条件、要求和操作程

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根据《中华人民共和国担保法》（“《担保法》”）、《中华人民共和国物权法》（“《物权法》”）的规定，债务人或者第三人可将有权处分、可以转让的股权出质。股权出质属于一种权利质押，是指出质人与质权人协议约定，出质人可依法以其有权处分的股权作为质押物，当债务人到期不能履行债务或者发生当事人约定的实现质权的情形时，质权人可以按照约定就质押股权折价受偿，或将质押股权拍卖、变卖并就所得价款优先受偿的一种担保方式。股权可分为上市公司股权与非上市公司股权，本文所讨论的股权质押限于境内非上市公司的股权质押。

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本文所称的外商投资股权投资企业是指由境外企业或个人参与投资设立的，以非公开方式向境内外投资者募集资金，投资于非上市企业股权的企业，行业内也惯称为外资私募基金（下称“外资股权投资企业”）。目前，外资股权投资企业只可在境内少数几个地区设立。最早开始进行相关试点的地区是上海市，上海市金融服务办公室、上海市商务委员会和上海市工商管理局分别于2010年3月19日及2010年12月24日联合印发了《关于本市开展外商投资股权投资企业试点工作的若干意见》及《关于本市开展外商投资股权投资企业试点工作的实施办法》，对外资股权投

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