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​法律实务 |谈商品房认购协议的性质及其违约责任范围

作者: 陈学斌、潘文波 类别: 研究出版 2023.02.08 14:51:24


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《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,就商品房预售,开发商需向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。因此,开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下,不得与购房者签订商品房买卖合同。实践中,开发商为提前锁定购房者,往往会在取得商品房预售许可证明前与购房者签订商品房认购协议。

商品房认购协议不同于商品房买卖合同,住房和城乡建设部层面未就商品房认购协议发布统一的示范文本,实践中就商品房认购协议的内容约定亦多种多样。虽然《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)第四百九十五条明确规定:“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。” 但商品房认购协议依据其内容,在满足一定条件下可能会被认定为本约合同(商品房买卖合同)。此外,商品房认购协议作为预约合同,违背其约定而形成的违约责任范围亦与本约合同(商品房买卖合同)存在不同。

本文拟通过对商品房认购协议的性质认定及违约责任范围进行分析,就商品房认购协议的条款拟制从开发商的角度作出建议。


一、商品房认购协议的一般定义

一般而言,商品房认购协议指的是开发商与购房者在签订正式的商品房买卖合同前所签订的文件,它主要对双方所交易商品房的相关事项进行初步确认。其主要内容一般包括交易双方主体信息、商品房的基本情况(位置、面积、单价)、商品房交付时间、定金数额、签署正式商品房买卖合同的期限等。

二、商品房认购协议的性质

(一)法律规定

根据《民法典》第四百九十五条的规定,一般的商品房认购协议,如其约定的主旨内容是在将来一定期限内订立合同,则其为预约合同。

然而,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”

《商品房销售管理办法》第十六条规定:“……商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。” 根据该规定,商品房买卖合同应当明确的主要内容共有十三项。

综上,根据法律规定,在满足以下两个主要条件的情况下,商品房认购协议会被认定为是商品房买卖合同:一是商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;二是出卖人已经按照约定收受购房款的。

(二)司法实践认定

司法实践中,就商品房认购协议性质的认定,法院一般不会机械性地适用法条,而是立足于预约与本约的实质,进行综合分析、判断,查明商品房认购协议成立时协议双方的真实意图,以最大程度保护交易安全和协议当事人的合法权益。

例如在《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》中,宁波市中级人民法院指出:“商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可,无需十三项内容全部齐备。如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的,应视为商品房买卖合同即本约成立,但当事人另有约定的除外。”

又如在《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》中,海南省高级人民法院明确:“开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的,分别情况予以处理:(1)认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的,应当认定为正式的商品房买卖合同……(2)认购协议、预购协议及意向书等虽具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等,拟购房人要求继续履行,且继续履行不会出现障碍的,应当判决继续履行……(3)拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定,但经开发商通知,拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同,事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的,不予支持……(4)认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,拟购房人要求继续履行的,不予支持。拟购房人以认购协议、预购协议及意向书等为据,要求与开发商签订正式购房合同的,不予支持。开发商不与拟购房人签订正式购房合同,拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的,应予支持。”

三、商品房认购协议的违约责任范围

根据《民法典》第四百九十五条的规定,当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

《民法典》五百八十四条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

由此可见,当事人一方不履行商品房认购协议约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担违反商品房认购协议的违约责任。造成对方损失的,对方可以主张可得利益损失赔偿。 

由于预约合同的履行只是涉及签订本约合同的行为, 即建立一个新的合同关系,故预约合同不同于本约合同,不能要求违约方赔偿本约的可得利益损失。这可以从四个方面来解释:其一,预约合同当事人虽意在订立本约合同,但毕竟尚未订立本约合同,预约合同的当事人没有本约合同项下的履行利益;其二,如果预约合同的赔偿范围及于本约履行利益,将预约合同人为地拟制为本约合同,则违背了预约合同的定位及当事人的意思表示;其三,预约合同的违约责任同样受到《民法典》第五百八十四条所规定的可预见规则的限制,预约合同的违约方在订立预约合同时难以预见到本约合同履行后守约方可以获得的利益,即本约合同履行利益不在预约合同违约方的预见范围;其四,预约合同与本约合同的合同目的不同,预约合同的合同目的为在将来订立本约合同,在本约合同中最终明确双方权利义务的具体内容,履行本约合同的利益仅在本约合同中被明确。

因此,当事人一方就商品房认购协议的违约,对方主张的可得利益损失赔偿仅限于商品房认购协议的可得利益损失,而非商品房买卖合同的可得利益损失。

四、结论及建议

一般的商品房认购协议性质为预约合同,然而在满足一定条件的情况下,也有可能会被认定为本约合同(商品房买卖合同)。如商品房认购协议被认定为商品房买卖合同,从开发商的角度而言,其受到的监管和限制义务则大幅增强。首先,《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规均规定了开发商就商品房预售的前置许可申请及就商品房买卖合同的备案义务;其次,商品房买卖合同的履行利益大于商品房认购协议,如商品房认购协议被认定为商品房买卖合同,开发商需履行的合同义务(包括违约责任)亦会相应增加。

为避免商品房认购协议被认定为商品房买卖合同,在商品房认购协议的条款拟制层面,开发商应留意避免涵盖商品房买卖合同的主要内容且避免将收取的定金款项约定为购房款。




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