“专属管辖是基于公益的要求，法律明文规定某些类型案件属于固定的法院管辖，排除其他一切的管辖权，不容许法院或当事人任意变更。”[1]我国对不动产专属管辖的法律规定主要集中在《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民事诉讼法》”）第三十三条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称“《〈民事诉讼法〉司法解释》”）第二十八条。考虑到不动产本身的不可移动性以及其较高的价值，我国对不动产纠纷适用专属管辖，以方便法院对案件的审理、调查和执行，缩短案件审理时间节省司法资源，亦有利于保护物权，维护社会秩序的稳定性。然而，对于不动产纠纷案件专属管辖规则的适用范围，实践中存在意见分歧。就此问题，本文将结合相关案例进行分析。 一、法律规定适用不动产专属管辖的纠纷
《民事诉讼法》第三十三条规定，“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……”《〈民事诉讼法〉司法解释》第二十八条规定，“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”根据《〈民事诉讼法〉司法解释》第二十八条第一款规定，适用不动产专属管辖的不动产纠纷应限于因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起物权纠纷。“物债两分的结构是我国民法理论一直所坚持的”[2]，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条亦同时规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知(2020)》（以下简称“《案由规定》”）在解释“物权纠纷案由”与“合同纠纷案由”时亦指出，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于涉及物权变动的原因即债权性质的合同关系引发的纠纷案件的案由属于合同纠纷，而涉及物权变动的结果即物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷案件的案由，在物权纠纷项下。因此，判断与不动产相关的纠纷究竟是否属于可适用专属管辖的“物权纠纷”，应结合相关法律关系涉及的是“物权变动的原因关系”还是“物权变动的结果关系”加以甄别；对于仅涉及物权变动原因的，即因债权性质的合同关系引发的与不动产相关的纠纷，不适用不动产专属管辖规则。《〈民事诉讼法〉司法解释》第二十八条第二款规定，“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”根据上述法律规定，就农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，一般认为不属于《〈民事诉讼法〉司法解释》第二十八条第一款规定的物权纠纷，但考虑到前述纠纷的特殊性，以及从诉讼的便利性而言，由不动产所在地人民法院管辖更有利于查明有关事实、审理案件、执行判决等，故按照不动产纠纷确定管辖。 二、相关案例
在北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）因与辛集市万福服饰有限责任公司（以下简称万福公司）房屋买卖合同纠纷一案（案号：(2018)最高法民申1175号）中，关于该案是否适用专属管辖规定的问题，最高人民法院指出，第一，根据案涉《股权投资协议书》的约定，双方的合同目的是万福公司通过支付股权投资款的方式，取得西曼国际项目面积约2500平方米厂房的产权，该协议名为股权投资协议，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，而案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。因此，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。 三、一点思考
《案由规定》没有将所有与不动产相关的纠纷归于专属管辖，而是认为，对于仅涉及物权变动的原因的纠纷属于合同纠纷，而涉及物权变动的结果的纠纷才是物权纠纷，才适用专属管辖。《案由规定》的上述规定有其内地逻辑和道理。但是，作为普通当事人，特别是在没有律师作为代理人的情况下，要其区分与争议物权相关的纠纷是基于“物权变动的原因”还是基于“物权变动的结果”，有相当难度。如果当事人判断不准确，可能在案件进行实体审理前，各方关于管辖就会起争议，增加了各方当事人的诉累。因此，我们能否不区分物权变动的原因或是结果，直接规定所有与物权相关的纠纷均归不动产所在地法院管辖？如此，则会方便立案、有利于减少管辖分歧。
[1]陈杭平.论我国民事诉讼专门管辖——历史演进与对比界定[J].社会科学辑刊,2021(01):79-87.
[2]王利明.担保物权制度的现代化与我国《民法典》的亮点[J].上海政法学院学报(法治论丛),2021,36(01):1-19.DOI:10.19916/j.cnki.cn31-2011/d.2021.01.001.
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