债务期限届满，债务人无法如期足额偿还债务的情形时有发生。面临该种情形，债权人往往会与债务人协商延长债务的履行期限。若延长债务期限的债务随附着抵押担保[1]，则延长主债务履行期限将使得该抵押担保的法律实务问题变得复杂。一般而言，产生债权债务的主合同由债权人与债务人签署，产生抵押权（担保物权的一种）的抵押合同由债权人与抵押人签署，在债物两分的理论下，主合同由债法（合同法）规范调整，抵押合同由物权法调整；但由于担保物权的从属性，主合同内容的变更可能会对抵押权产生重大影响。
基于物权的公示原则，不动产物权的内容发生变更，应办理不动产变更登记。若延长主债务履行期限影响抵押权的内容，则应办理抵押权变更登记。本文拟从延长主债务履行期限与抵押权变更登记关系入手，研究延长主债务履行期限对抵押权的影响。
一、延长主债务履行期限与抵押权变更登记
基于合同的相对性，债权人与债务人协商延长主债务履行期限将不会对抵押合同产生影响，除非上述变更取得抵押人的同意或者债权人与抵押人就抵押权内容的变更形成合意。
《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定，“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：……（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的……”。《中华人民共和国物权法》（下称“《物权法》”）第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。据此，延长债务履行期限的，若想发生相应的抵押权变更效果，应当办理抵押权变更登记。债权人与抵押人一同办理抵押权变更登记即是抵押人的同意变更抵押权或者债权人与抵押人就抵押权内容的变更形成合意的体现。
二、延长主债务履行期限而未办理抵押权变更登记对抵押权的影响
如上述，延长债务履行期限的，若想发生抵押权变更的效果，还应当办理抵押权变更登记；但实务中，当事人可能因种种原因未办理抵押权变更登记或无法办理抵押权变更登记。因此，有必要研究延长主债务履行期限，但未办理抵押权变更登记对抵押权的影响。
（一）未办理抵押权变更登记，不发生抵押权变更的效果
《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。据此，未办理抵押权变更登记，不发生抵押权变更的效果。
（二）未经抵押权变更登记，原抵押权依然存在
笔者认为，仅延长主债务履行期限，不会产生原抵押权消灭的后果，未经抵押权变更登记的原抵押权依然存在。具体理由如下：
《物权法》第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。《物权法》第一百七十七条规定，“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”。根据上述规定，抵押权登记后抵押权依法设立，抵押权的消灭需要法定事由。而未办理抵押权变更登记不是抵押权消灭的法定事由。因此，仅延长主债务履行期限，不会产生担保物权消灭的后果，未经抵押权变更登记的原抵押权依然存在。
在司法实践中，上述观点也得到了裁判机关的支持。参考案例：（2017）粤2072民初4454号、（2017）云23民终1007号、(2019)赣11民终1138号、（2013）连商初字第0165号、（2016）川0303民初372号。
三、延长主债务履行期限而未办理抵押权变更登记对抵押权行使的潜在影响
《物权法》第二百零二条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十九条规定，“抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院依法予以支持”。即将于2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》亦有相同规定。
鉴于延长债务履行期限，债权诉讼时效期间也相应延长，若未办理抵押权变更登记，就行使抵押权而言，对债务履行期限的变更可能无法对抗抵押人及第三人。在计算主债权诉讼时效期间及抵押权行使期限时，抵押人及第三人可能会主张按原债权债务合同确定债权诉讼时效期间及抵押权行使期限，而不是按延长债务履行期限的相关协议确定债权诉讼时效期间及抵押权行使期限。因此，为保障债权人的权益，债权人应在原债权债务合同确定的债权诉讼时效期间内行使抵押权。另外，由于履行期限延长一般会导致债务利息金额的增加，就该增加的部分，抵押人及第三人亦可能主张不属于原抵押的担保范围。
四、法律建议
在债权附有抵押担保的情况下，若债权人与债务人拟协商延长主债务履行期限，根据上述分析，从维护债权人权益角度，可考虑采取以下措施：
1、就延长主债务履行期限事宜，取得抵押人的书面同意；
2、就延长主债务履行期限事宜，及时办理抵押权变更登记；
3、若未办理抵押权变更登记，则应在原债权债务合同确定的债权诉讼时效期间内行使抵押权。
[1]为方便论述，本文所讨论的抵押担保指第三人提供的以不动产作为抵押物的担保，不包括债务人为自身债务所提供的不动产抵押担保。
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