《中华人民共和国担保法》（“《担保法》”）第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”该规定为在已设立抵押权（“顺位在先抵押权”）的抵押物上再次设立抵押权（“顺位在后抵押权”）提供了法律依据。然而，在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号）（“《民事诉讼法司法解释》”）颁布以前，顺位在后抵押权该如何实现一直未有明确的规定，实践中就顺位在后抵押权的实现困扰着许多顺位在后的抵押权人。
一、相关法律规定及其分析
1、担保法的相关规定
《担保法》（1995年10月1日生效）第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”
根据《担保法》的上述规定，除抵押权人与抵押人协商一致的情形外，抵押权的实现需要抵押权人向人民法院起诉，取得生效判决后通过执行程序实现。但由于《担保法》并未对顺位在后抵押权的实现作出规定，在实践中，如顺位在先抵押权人未主张实现抵押权或顺位在先抵押权人不同意处分抵押物，法院往往会不同意执行抵押物而实现顺位在后抵押权。
2、物权法的相关规定
《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日生效）（“《物权法》”）第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”
与《担保法》相比，《物权法》规定了抵押权人无需通过诉讼程序直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产的权利。但遗憾的是，因并无配套的程序或操作规程，实际操作时依然是需要先向法院提起诉讼，其过程与上述担保法规定的抵押权实现基本一致（顺位在后抵押权的实现亦如此）。
3、民事诉讼法的相关规定
全国人民代表大会常务委员会2012年在对《中华人民共和国民事诉讼法》（“《民事诉讼法》”）修订时，将申请实现担保物权（包括抵押权，下同）规定于《民事诉讼法》第十五章“特别程序”中。《民事诉讼法》第一百九十六条规定：“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。”第一百九十七条规定：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。”2017年《民事诉讼法》修订时上述规定没有变化。
将申请实现担保物权案件纳入“特别程序”，其意义在于明确了申请实现担保物权的程序规则，有利于充分发挥《物权法》规定的直接向法院申请实现担保物权制度的功能，加快担保物权的实现，减轻当事人的讼累。然而，由于《民事诉讼法》对于申请实现担保物权程序规定的较为笼统，仅有两项条款，缺少具体的细化操作规则，该制度的在实践中仍然存在不少不明确之处。基于此，对于顺位在后的抵押权人是否能够通过前述特别程序实现抵押权，在当时也存在两种截然不同的观点[1]。
第一种观点认为，在申请实现抵押权特别程序案件中，首先必须查明该抵押物是否存在设定在先的其他抵押。如有在先的其他抵押，则应认为对于实现抵押权存在争议，不适宜运用特别程序解决，应当裁定驳回申请，当事人可以向人民法院另行提起诉讼，通过诉讼程序一并解决各抵押权的实现次序等问题。
第二种观点认为，在同一抵押物上存在数个抵押权时，登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权。在抵押物的价值充足的情况下，后顺位的抵押权人，有权依据特别程序向法院申请实现担保物权，法院可以在为前一顺位的抵押权人保留足够份额后，用抵押物拍卖、变卖所实现的价款偿还后顺位的债务，而不能直接裁定驳回后顺位抵押权人提出的申请，以体现实现担保物权程序的效率价值。
4、民事诉讼法司法解释的相关规定
就实现担保物权案件，《民事诉讼法司法解释》第三百六十一条至第三百七十四条就申请人、管辖法院、提交的资料、程序等事宜作出具体规定，进一步明确了实现担保物权的相关操作规程。值得注意的，《民事诉讼法司法解释》第三百六十六条规定，“同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。”该条规定于顺位在后抵押权人来说，无异于天籁之音。该条规定明确规定了顺位在后抵押权人有权在顺位在先抵押权人尚未实现抵押权的情况下向人民法院申请实现抵押权。
综上所述，目前而言顺位在后抵押权人实现抵押权既可以通过特别程序请求人民法院作出拍卖、变卖担保财产的裁定，依据裁定申请执行；也可以按照一般诉讼程序先向人民法院提起诉讼，得到生效判决后再依法申请执行。当然，相比较而言，通过特别程序直接申请实现担保物权无疑更为简便及快捷。
二、顺位在后抵押权人申请实现担保物权需要注意的问题
虽然《民事诉讼法司法解释》第三百六十六条为顺位在后抵押权的实现提供了法律依据，但是在申请实现担保物权时，仍需注意以下问题：
1、顺位在后抵押权人的受偿顺序
根据《担保法》及其司法解释，顺位在先的抵押权人有优先受偿的权利。因此法院在审理顺位在后抵押权人申请的实现担保物权案件时，会审查抵押物现存的价值是否充足，在为顺位在先抵押权人预留足够的份额后如有剩余，顺位在后抵押权人在该剩余部分优先受偿。
2、被担保债权存在不同担保的情形
根据《物权法》及《民事诉讼法司法解释》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，当事人对实现担保物权的顺序有约定，实现担保物权的申请违反该约定的，人民法院裁定不予受理。顺位在后抵押权人在提起实现担保物权之诉时，应考虑是否违反了实现担保物权的顺序。
3、实现担保物权的实质性争议
根据《民事诉讼法司法解释》的相关规定，法院在审查相关材料后，将根据实现担保物权是否存在实质性争议作出准许拍卖、变卖担保财产或驳回申请的裁定。一般认为，申请人与被申请人之间对于主债权合同是否有效、担保物权是否有效设立、债权是否已到清偿期等事实存在的争议为实质争议。但上述观点并未有明确的法律法规或司法解释的支持，实践中不同法院或法官对此存在不同理解。因此，如法院认为实现担保物权存在实质性争议，实现担保物权申请将会被驳回，当事人只能另行向人民法院提起诉讼。
注释
[1] 《第二顺位抵押权人实现担保物权之诉问题研究》，文/俞波、万发文，单位：上海市浦东新区人民法院，来源：人民法院报2015年2月26日。
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