收据，一般为收取款项的凭证；定金，是对合同履行的一种担保。定金罚则，是指给付定金的一方不履行约定的债务时无权要求返还定金，而收受定金的一方不履行约定的债务时应当双倍返还定金。

以商品房买卖为例，在签署正式买卖合同之前，为锁定客源，开发商通常会与购房者签订商品房认购协议，并在认购协议中约定定金的支付及相应的定金罚则。在认购协议成立并生效、定金已实际交付的情况下，定金罚则应被适用。但若开发商与购房者未签订认购协议或其他书面协议，在收取购房者交付的相应款项并向购房者开具印有“定金”字样的收据时，开发商或购房者能否主张适用定金罚则，在实践中存在争议。

一、定金

定金是指合同当事人为了担保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付给对方当事人的金钱或者其他替代物。

《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 

定金作为一个规范的法律概念，其重要特点在于可适用定金罚则，即以下规定中的内容：

《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

二、定金罚则成立的条件

定金罚则主要有两种表现形式：其一是支付定金方违约时的定金丧失；其二则是收受定金方违约时的双倍返还。

定金罚则成立的条件主要包括以下几点：

首先，主合同有效且定金实际交付，这是由定金合同的从属性及实践性所决定。

其次，合同一方当事人未按合同约定履行债务，这是适用定金罚则的前提，其表现形式包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。

再次，须存在合同目的落空的后果，这是适用定金罚则的基本条件。这里的合同目的仅指主合同的直接目的和根本目的。

最后，合同一方当事人未按合同约定履行债务的行为与主合同目的落空之间存在因果关系。在某些情形下违约行为或合同目的落空，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且二者间存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。

三、仅有定金收据能否适用定金罚则

仍以商品房买卖为例，在开发商给购房者开具印有“定金”字样的收据后，因为一些原因影响，购房者与开发商之间没有签署认购协议或买卖协议，在此情况下，能否适用定金罚则？

案例一：某耀房地产公司、吴某等商品房预约合同纠纷案[1]

法院认为：本案争议焦点在于某耀公司、某昌公司是否应向吴某返还30000元款项。吴某向某昌公司转账支付30000元款项，并主张该款项的性质为诚意金。某耀公司上诉主张该款项的性质为定金，但其一审期间仅提交《销售收据》及《挞定通知书》的复印件，并无原件，亦无提交双方签订的认购书，不足以证明双方已成立预约合同关系或该款项的性质为定金，因此一审法院判决涉案楼盘开发商某耀公司、实际收款人某昌公司向吴某、李某返还该款项并无不当，本院予以确认。某耀公司上诉无新的事实和法律依据，本院不予支持。

案例二：姜某、烟台某亚房地产公司定金合同纠纷案[2]

法院认为：本案二审双方争执的焦点问题是涉案50000元应否认定为定金。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，书面合同应系定金成立的形式要件，双方当事人关于“交付定金一方违约则丧失定金、收受定金一方违约则双倍返还定金”的明确约定应系定金成立的实质要件。本案中，上诉人虽主张涉案款项系定金，但并未提交充分证据证明其与被上诉人已达成了定金罚则的合意，故一审法院认为上诉人的诉请缺乏事实与法律依据，不予支持，并无不当。

四、结论与建议

从上述司法裁判观点可以看出，在商品房买卖中，当事人双方未签订认购协议时，收据所载明的内容成为能否适用定金罚则的关键。若收据记载了房屋的位置信息、价格以及履约期限，并明确开发商收取的该笔款项是定金时，部分法院认可适用定金罚则；反之，若未载明房屋信息，收据中仅记载有“定金”字样，法院难以认定双方当事人达成了定金或购房的合意，难以认定可适用定金罚则。

因此，从开发商角度而言，为保证定金罚则可被适用，在与购房者沟通的前期，应做好以下几点工作：

首先，应先签订认购协议，之后进行交纳定金的工作；

其次，在认购协议中应具体明确与购房者的定金约定，注明定金的比例、适用范围等事项；