在国家“房住不炒”的定位下，许多地方政府都出台了房屋限购政策，限制房地产投机行为。对于房地产企业而言，限购政策直接影响着房屋的可售价格、潜在客户规模，进而影响房地产企业的盈利能力。因此，房地产企业格外关注限购政策的变化情况。在相关政策更新发布后，甚至在传闻阶段，有的房地产企业会第一时间转发这类信息，甚至进行加工、解读，以吸引更多潜在客户，但与此同时却忽视了其中可能暗藏的法律风险。

一、 企业宣传、解读政策的现实原因

房地产企业为什么要解读政策？就其自身而言，宣传利好政策能够吸引潜在客户；就客观情况而言，消费者对专业人士的政策解读也有实际需要。

政策需要解读的直接原因就是它复杂、难懂。一份通俗易懂又全面的政策文件无疑是对大众最为友好的，不用解读的政策文件是最“接地气”的。然而遗憾的是，受限于政策出台的背景、条文本身的灵活程度、社会大众的理解能力等多种因素，许多地方政府发布的政策文件仍需要整理、解读。

此外，部分地方政府的限购政策往往是以部门联合通知的形式发布的，而且会根据调控情况不定期更新、修改政策，但并不是每一次修改都能涉及到政策的方方面面。例如，首先发布的A通知对社保缴纳年限、家庭限购套数、二手房出售年限、税费缴纳等作出规定，而一段时间后发布的B通知对社保缴纳年限、二手房出售年限、公积金贷款额度作出规定。此时就需要结合该政府关于限购发布的每一份政策文件，才能整理出完整的限购规定。大多数房屋需方可能没有整理、解读政策的精力和能力，但对房屋供方而言，解读政策可以对企业进行宣传，又能培养潜在客户，具备解读政策的动力。

二、 错误解读政策的法律风险

错误解读政策，是指在有政府官方发布的政策文件的情况下，房地产企业为了吸引客户，释放利好消息，曲解了政策内容。这种曲解可能是无意或有意的。错误解读政策可能包括理解错误导致的错误解读，忽略重要条件导致的错误解读等。错误解读政策可能存在以下法律风险：

1、构成发布虚假广告

许多政策解读往往与房屋销售广告搭配出现，构成广告内容的一部分。例如将限购政策放松与销售价格折扣放在一起宣传，以吸引消费者。若政策解读出现错误，引起误解，那么就可能构成发布虚假广告的行为。

广告主应当对广告内容的真实性负责。《中华人民共和国广告法》（以下简称“《广告法》”）第四条第一款规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”

发布虚假广告最高可处广告费用十倍或二百万元的罚款，且可能被吊销营业执照，撤销广告审查批准文件、一年内不受理广告审查申请。《广告法》第五十五条第一款规定：“违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。”第四款规定：“广告主、广告经营者、广告发布者有本条第一款、第三款规定行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

发布虚假广告情节严重的还可构成犯罪。《中华人民共和国刑法》（以下简称“《刑法》”）第二百二十二条规定：“广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”

2、构成传播谣言

错误解读政策也可能表现为宣传根本不存在的政策内容，并因此构成传播谣言的违法行为。

根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十五条，散布谣言扰乱公共秩序，可处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。

通过网络发布错误的解读政策信息，也可能违反《中华人民共和国网络安全法》（以下简称“《网络安全法》”）。《网络安全法》第十二条第二款规定：“任何个人和组织使用网络应当遵守宪法法律，遵守公共秩序，尊重社会公德，不得危害网络安全，不得利用网络从事危害国家安全、荣誉和利益，煽动颠覆国家政权、推翻社会主义制度，煽动分裂国家、破坏国家统一，宣扬恐怖主义、极端主义，宣扬民族仇恨、民族歧视，传播暴力、淫秽色情信息，编造、传播虚假信息扰乱经济秩序和社会秩序，以及侵害他人名誉、隐私、知识产权和其他合法权益等活动。”

根据媒体报道，2016年12月13日，据杭州警方透露，因在网上散布“杭州新一轮限购政策10月10日落地、需交2年杭州社保才能满足购房资格”等虚假信息，制造市场紧张气氛，导致杭州楼市出现短暂销售异常，某房地产策划公司总经理王某某已被公安机关依法行政拘留8日。[1]2017年4月，河北省石家庄市一网民李某某也因编造、传播“石家庄市政府关于进一步调整我市住房限购政策的通知”，造成恶劣影响，被警方行政拘留5日。[2]

而上市房地产企业故意发布错误的政策解读信息，并借此操作股价的，也可能违反《刑法》，构成操纵证券、期货市场罪。根据《刑法》第一百八十二条的规定，利用虚假或者不确定的重大信息，诱导投资者进行证券、期货交易，操纵证券、期货市场，影响证券、期货交易价格或者证券、期货交易量，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

三、 传播未正式发布、未经证实的政策的法律风险

有时政策文件会通过非官方渠道流出，并在社会上传播。例如2022年4月底在小范围内传播的“东莞楼市新政”，许多房地产中介、自媒体都参与了转发，甚至有房地产企业放出宣传新政的广告，内容详实且有明确的实施日期。但当时东莞市住建局并未正式发布任何通知，而到了传闻中新政实施的日期，也没有任何政策文件公布。

1、构成伪造、变造国家机关公文、印章

传播未正式发布、未经证实的政策很可能构成发布虚假广告、散布谣言的行为。除上文所述的有关发布虚假广告、散布谣言的法律责任外，房地产企业在传播这类消息时，也可能触犯伪造、变造国家机关公文、印章罪。

部分法律意识不强的企业在传播没有正式发布“新政”时，为了增强可信度，会直接用软件合成“红头文件”，用抠图的形式加盖政府部门的印章。根据《刑法》第二百八十条第一款，该行为可能构成伪造、变造国家机关公文、印章罪，可处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

2、构成泄露国家秘密

传播未发布的政策文件也可能构成泄露国家秘密。《中华人民共和国保守国家秘密法》第二条规定：“国家秘密是关系国家安全和利益，依照法定程序确定，在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。”与房地产有关的政策属于房地产市场调控的重要措施，不排除在一定时期内属于国家秘密。

根据《广告法》第九条的规定，广告不得损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密。根据《广告法》第五十七条的规定，发布本法第九条禁止情形的广告，最高可处一百万元罚款。

四、 总结

解读政策有现实需要，但也可能存在潜在法律风险。特别是在国家严厉打击房地产投机行为，坚持“房住不炒”精神的当下，相关部门也在加大对房地产市场违法行为的打击力度。以2018年8月深圳市十部门联合发布的《联合开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案》为例，该工作方案将“通过捏造、散布不实信息，或者曲解有关房地产政策等方式，误导购房人的市场预期”作为治理的工作重点之一。

相关企业在日常经营过程中，应当谨慎发布与政策解读相关的信息，严格审核对外发布的内容，避免误导消费者，构成违法甚至犯罪行为。

[1]https://www.yicai.com/news/5133724.html

[2]https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1669468?from=timeline&isappinstalled=0

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