根据《深圳市城市规划条例》（“《深圳规划条例》”）的规定，深圳市的城市规划编制分为全市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则、详细蓝图五个阶段。就深圳市拆除重建类城市更新项目而言，法定图则和城市更新单元规划对项目开发具有重大意义。其中，城市更新单元规划作为直接指导项目实施的详细规划，其内容深度参照详细蓝图执行。
一、法定图则
根据《深圳规划条例》等相关规定，深圳市城市规划委员会（“市规划委员会”）等市规划主管部门根据全市总体规划、次区域规划和分区规划的要求组织编制法定图则，具体的编制单位根据《深圳市法定图则编制技术指引》[1]（“《法定图则编制指引》”）和《深圳市城市规划标准与准则》（“《深标》”）的技术指标等规范进行编制。市规划委员会或其授权的法定图则委员会负责审批法定图则。出现法定情形时，按照制定法定图则的程序修改法定图则。
根据《深圳规划条例》、《法定图则编制指引》等相关规定，法定图则对分区内各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作进一步明确规定，各个片区的法定图则包括图表及文本两部分。法定图则的主要内容包括但不限于：该图则片区的发展目标与定位，产业发展方向，空间布局，地块及单元范围，用地性质及单元主导功能，建设规模及人口规模，地块容积率及单元建筑规模，公共设施、交通设施、市政设施、公共安全设施（“配套设施”）的类型、等级、数量、规模、位置，城市蓝线、城市黄线、城市紫线、城市橙线、基本生态控制线（“五线”）的位置和范围界限及控制要求，各级道路的红线、断面、交叉口形式、控制点坐标和标高以及轨道线位和控制宽度，慢行交通及各类交通设施接驳的规划控制要求，市政管线的线位、尺寸及排水管线的标高，整体城市风貌和景观等城市设计指引，自然生态、文化遗产保护对象、目标及保护措施，公共绿地的数量、布局和规模以及社区公园人均面积指标。
二、城市更新单元规划
根据《深圳市城市更新办法实施细则》（“《实施细则》”）等相关规定，深圳市拆除重建类城市更新项目的计划申报主体负责委托具备乙级及以上规划设计资质的单位编制城市更新单元规划。编制单位依据已生效的城市总体规划、土地利用总体规划、分区（组团）规划、城市更新五年专项规划等法定上层次规划、法定图则、已批城市更新单元计划和《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》[2]（“《更新单元规划编制规定》”）、《深标》等法律、政策文件的要求，结合主管部门的土地核查结果，编制城市更新单元规划并报主管部门审查。
城市更新单元规划的内容涉及到项目开发的方方面面，其内容深度参照详细蓝图执行。城市更新单元规划对城市更新单元的目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程（含地下综合管廊）、城市设计、利益平衡等方面作出更细化规定，并明确更新单元规划强制性内容和引导性内容，明确城市更新单元实施的规划要求。
三、法定图则和城市更新单元规划的关系
（一）法定图则指导城市更新单元规划
根据《深圳市城市更新办法》和《实施细则》以及《更新单元规划编制规定》等相关规定，法定图则应当对其规划范围内的城市更新单元的范围、应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模、城市更新单元的规划指引作出规定。城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，主管部门根据已生效的法定图则等规划对城市更新单元规划进行审查。
因此，在已生效法定图则覆盖的地区，法定图则为城市更新单元规划编制和审查依据，城市更新单元规划一般不得突破法定图则的内容。
（二）城市更新单元规划纳入法定图则
1、已制定法定图则地区
在实践操作中，不乏城市更新单元规划拟改变法定图则内容的情形。在此情况下，需视拟改变内容的性质进行区分处理。具体而言，法定图则的内容包括强制性内容和引导性内容，如果城市更新单元规划仅涉及改变法定图则的引导性内容，则应进行城市更新单元规划的一般审批程序[3]；如果城市更新单元规划涉及改变法定图则的强制性内容，则在进行一般审批程序的基础上，还需报深圳市政府或者其授权的机构批准。根据《深圳市人民政府关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函〔2010〕42号，“42号通知”）的规定，深圳市政府授权市规划委员会下设的建筑与环境艺术委员会（“建环委”）对改变已批准法定图则强制性内容的城市更新单元规划进行审批。不论是修改强制性内容和引导性内容，城市更新单元规划属于法定图则层次的成果，一经批准，视为已完成法定图则的修改程序，由规划国土主管部门负责将其相关内容纳入法定图则。
就何为法定图则的强制性内容，《法定图则编制指引》规定，法定图则的强制性内容一般包括地块用地性质及单元主导功能[4]、地块容积率及单元建筑规模、公共绿地及配套设施的用地布局和规模及具体控制要求、“五线”位置及控制要求、城市次干路及以上等级道路系统和轨道线位和控制宽度、自然生态和文化遗产保护对象及保护措施。在审批城市更新单元规划的实践操作中，主管部门一般依据《城市更新单元规划审批操作规则》将用地性质、建筑总量、道路交通、配套设施作为法定图则的强制性内容。
2、未制定法定图则地区
根据《深圳市城市更新办法》和《实施细则》的相关规定，未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报深圳市政府或其授权的机构批准。经批准的城市更新单元规划的相关内容应纳入法定图则的制定。根据42号通知，深圳市政府授权建环委对城市更新单元所在地区未制定法定图则的城市更新单元规划进行审批。
因此，在未制定法定图则地区，经建环委审批的城市更新单元规划的内容将纳入该地区法定图则的制定。
综上所述，就城市更新单元规划的编制及审批，城市更新项目的计划申报主体应结合项目具体情况，进行充分的事前准备，并为单元规划的编制及审批预留足够的时间。
注释
[1] 《法定图则编制指引》就编制法定图则的任务、原则、编制要求、成果要求、法定文件、技术文件等作出详细指引。
[2] 《更新单元规划编制规定》就编制城市更新单元规划的任务、原则、技术文件和管理文件的内容和形式等作出详细指引。
[3] 实务操作中，深圳市拆除重建类城市更新项目（不包括重点城市更新单元、紧邻深南大道且拆除用地面积为8万平方米以上的城市更新项目）的城市更新单元规划的一般审批程序主要包括：（1）区城市更新局根据《更新单元规划编制规定》对城市更新单元规划申报材料进行初审；（2）如该等材料符合《更新单元规划编制规定》的形式或深度要求，区城市更新局将征求和综合其他部门的意见，并根据《更新单元规划编制规定》对城市更新单元规划的内容进行实质审查，报区城市更新局业务会审议通过；（3）公示城市更新单元规划（草案）；（4）报区政府领导小组会议审议通过。
[4] 根据《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》的规定，在城市更新单元计划申报和审批阶段，城市更新单元计划申报更新主导方向与已批法定图则不符的，经区城市更新职能部门审核后认为具备城市更新必要性和可行性，且对申报更新主导方向予以支持的，由其向深圳市规划国土委辖区管理局出具明确初审意见，并通知土地权利人向深圳市规划国土委辖区管理局申请进行法定图则调整，待法定图则调整依程序经审批同意后，再由区城市更新职能部门进行城市更新单元计划公示、审批。如将法定图则的二类用地性质作为更新主导方向的，区城市更新职能部门应先行征求规划主管部门的意见。
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