前不久，笔者承办了一宗涉及军产房纠纷的案件，房产的转让方为武警某支队，受让方（“买方”）为普通老百姓。虽然案件没有进入司法程序，但是关于军产房买卖合同的效力问题引起了笔者的思考。在日常生活中，军产房交易屡见不鲜，亦常常因此引起各种各样的纠纷，那么作为交易中最为核心的买卖合同，其效力到底如何呢？
一、军产房
首先，我们需要对军产房有一个了解。
法律上，军产房并没有一个明确的定义，实践中一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。《中国人民解放军房地产管理条例》（“《条例》”）第二条的规定，“本条例所称房地产，是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。”第三条规定，“军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理。军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责使用和管护。”根据前述规定，军产房产权归中央军委，由总后勤部代表行使所有权，下属的有关单位和部门只有使用权，而没有所有权。《军队房地产经营管理规定》第十三条规定，“军队房屋的价让（出售），房地产的互换、换建、合建，土地使用权的有偿转让，按《中国人民解放军房地产管理条例》有关规定办理报批手续。”《条例》第四十四条规定，“有偿转让军队房地产，由总后勤部审批。”有偿转让军产房，应当经总后勤部批准。
而在实践操作中，军产房交易通常没有取得总后勤部或其授权单位的审批，买卖合同也实际由使用单位签订。那么在此基础上，由武警某支队（使用单位）与买方签署的买卖合同（“买卖合同”）是否无效呢？
二、买卖合同是否无效
《中华人民共和国合同法》（“《合同法》”）第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
本案中武警某支队与买方签订买卖合同转让军产房（“该交易”），虽然是双方真实的意思表示，交易对价也符合市场规律，但由于该交易涉及军队产权这一敏感客体，且未经有权机关的批准，存在被认定为恶意串通损害国家利益或以合法形式掩盖非法目的的可能。如该交易被认定为恶意串通损害国家利益或以合法形式掩盖非法目的，则买卖合同无效。
如该交易不符合《合同法》第五十二条前四项的规定，但该交易并没有取得总后勤部或其授权单位的审批，违反了《条例》的相关规定，那么买卖合同是否符合《合同法》五十二条第（五）项，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效？
根据《合同法》司法解释（一），合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而根据《中华人民共和国立法法》，《条例》由中央军委制定，属于军事法规，不是全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规，且军事法规在武装力量内部实施，并不具备外部效力。因此，就算本次交易违反了《条例》的相关规定，亦不属于《合同法》五十二条第（五）项规定的情形，导致买卖合同无效。
三、买卖合同是否有效
如买卖合同没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，是否就意味着该合同就有效呢？
《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据该规定，我们可以得出，买卖合同是否有效取决于总后勤部的追认，追认前买卖合同属于效力待定的状态。
但是，根据2012年最高法发布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（“《买卖合同司法解释》”）第三条[1]的规定及最高人民法院于（2016）最高法民再75号案件中“无权处分的合同并不当然无效，此类合同只要系双方真实意思表示，其买卖合同的债权行为即为有效，但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为处于效力待定状态，在经权利人追认或事后取得处分权时，物权行为生效”的观点（“最高院观点”），无权处分人处分他人财产，只要是合同双方真实意思表示，合同无需追认，亦是有效的。
四、买方是否取得房屋所有权
如上文所述，买卖合同依法有效，是否意味着买方可以依法取得军产房的所有权。
首先，根据最高院的观点，无权处分合同虽然有效，但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为处于效力待定状态，需经权利人追认或无权处分人事后取得处分权时，物权行为才能生效。
其次，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的变更未经登记，不发生效力。即，即使买卖合同有效，但如未依法在房屋登记部门办理变更登记，买方仍然无法取得军产房的所有权。《条例》第四十八条规定，“军用土地使用权和房屋所有权经批准向军外转移的，军队房地产使用管理单位必须到房地产所在地县级以上地方人民政府办理变更登记手续。”
很显然，如果军产房交易未取得批准（追认），是没办法到房屋登记部门办理登记的。即使房屋交付至买方手中，买方也只是取得了房屋的使用权，并未取得所有权。
五、买方如何维权
如买方无法取得房屋的所有权，一般可通过如下方式进行维权：
1、主张合同无效。如买卖合同符合《合同法》第五十二条规定的情形的，则可向人民法院主张合同无效。合同无效的法律后果是因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、主张解除合同。如买卖合同为有效合同，根据《买卖合同司法解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，买方可主张卖方承担违约责任或要求解除合同并主张卖方承担损害赔偿责任。
3、主张撤销合同。如卖方在签订买卖合同时明知自己无权处分且合同目的根本无法实现，但仍明示或暗示买方其是有权处分人的，则可考虑根据《合同法》第五十四条第二款的规定，主张卖方欺诈，要求撤销合同。撤销合同的法律后果同合同无效的法律后果。
当然，上述救济措施须以人民法院受理为前提，根据笔者在中国裁判文书网上的检索，相当多的法院以“涉军房地产买卖引起的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围”为由，不受理此类案件。笔者认为，因军产房买卖合同引起的纠纷，如不涉及军队内部事宜，则应为平等民事主体之间的合同纠纷，法院不应将此类案件排除在受理范围之外。
注释
[1] 《买卖合同司法解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
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