借名买房蕴含诸多法律问题，如何处理由此产生的纠纷，在学术和司法实践中争议较大。在这些争议中，最突出的是对借名买房合同有效性的认定以及对房屋产权归属问题的认定。

本文主要从学术观点和司法判例角度，分析基于规避法律法规或政策目的下的借名买房合同是否有效。

一、“借名买房”的表现形式及原因

借名买房，通常表现为具有房屋购买意图并实际出资的主体（“借名人”）借用他人（“出名人”）名义与卖方签订购房合同，并将出名人登记为房屋所有权人，实际由借名人占有、使用房屋。

借名人实施借名买房行为，实践中一般是基于以下几点考虑：（1）为了规避政策；（2）为了争取特定的购房价格优惠；（3）为了隐藏财产信息。其中，基于规避政策目的考虑的借名买房较为常见。实践中，主要体现为如下方面：为了规避地方房屋“限购”政策；为了规避银行信贷政策；为了简便手续，减少税费，规避税收政策。

二、借名买房合同的效力

合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方乃至第三人的强制力。我国的合同效力制度自设立至今已经发生了明显的变化，总的趋势是：第一，在认定合同的效力方面越来越尊重当事人的意思自治，减少公权力对合同效力的过度干预，更加贴近合同乃当事人合意的本质；第二，公序良俗作为认定合同是否有效的原则之一，其所占的比重更加趋近于合理，既不会过度干预合同当事人的私人利益，又不会导致牺牲公共利益来成就个人的利益追求；第三，合同是社会交易活动的重要环节，也是对交易的秩序及安全的保障，通过对合同的规范及合同效力的合理认定，实现更加切实地鼓励交易的目的；第四，实践中社会交易主体的创造力是无穷的，法律规定的预见力是有限的，合同效力方面亦是如此，合同效力的认定结果已从最初的有效与无效，衍生出可撤销、效力待定、未生效等效力类型，共同构成了完整的效力模式。[1]

基于规避法律法规或政策目的下的借名买房合同是否有效，学术及司法裁判中存在两种不同的认定。

(一)有效说

1.   学术观点

持有效说观点的学者认为借名买房不属于以合法形式掩盖非法目的的行为，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，并不一定损害社会公共利益，借名买房合同具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。该等观点的理由主要包括：

首先，借名买房不属于以合法形式掩盖非法目的的行为。法律的禁止性规定均比较确定，其范围也有严格的界线，政府为抑制房价的过快上涨而颁发的相关限购政策并不在法律禁止性规定的范围内，因此为了规避限购令、限购政策而买房的行为并不构成违反法律，因此不应属于“以合法形式掩盖非法目的”。[2]

其次，借名买房不违反法律及行政法规的效力性强制性规定。强制性规定可细分为效力性强制性规定与管理性强制性规定，只有在违反效力性强制性规定的情况下，才能将合同认定为无效。借名买房行为多数违反的法律法规或政策并非效力性强制性规定，因此不能径直认定借名买房合同无效。

最后，借名买房并不一定损害社会公共利益。宏观来看，借名买房是无购房资格的人借用限购范围之外的人员的购房资格购买房屋，严格来讲有购房资格的人将自己的购房资格转移给无资格的他人，是对自己权利的放弃，而且并没有增加享有购房资格的群体数量，社会并没有因此转让行为而增加保障住房的压力，因为该一指标本身就在政府应当承担的范围之内。[3] 

2.   司法判例

案例：金某诉董某房屋买卖合同纠纷案

案号：（2010）二中民终字第19950号

裁判法院：北京市第二中级人民法院

裁判时间：2010年11月19日

裁判要旨：在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效。

裁判节选：至于争议焦点二，即《协议书》是否无效，董某坚持认为双方“借名买房”的《协议书》系以合法形式掩盖非法目的并损害社会公共利益，属于无效合同，不能发生变更房屋所有权的效力。金某则认为，我国法律法规并不存在禁止性和限制性规定，更谈不上损害社会公共利益。依据我国合同法的有关规定，认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，金某、董某这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平。现董某上诉认为金某不应获得诉争房屋的所有权，法律依据不足，本院难以支持。原审法院依据当事人的真实意思表示确认诉争房屋归金某所有，并判令董某协助办理过户手续，并无不当，本院予以维持。

3.   相关法律及司法文件规定

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条 借名买房的认定和处理：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

(二)无效说

1.   学术观点

持无效说观点的学者，认为借名买房协议应为无效合同，其理由主要在于：借名买房合同以合法形式掩盖非法目的；借名买房合同违反法律行政法规的强行规定，违背公序良俗。其中法律行政法规的强行规定应当认定为《全国法院民商事审判工作会议纪要》中所指的效力性强制性规定，即涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗[4]；借名买房合同损害公共利益或他人利益。

2.   司法判例

案例1：再审申请人辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司与被申请人徐某、一审第三人曾某案外人执行异议之诉案

案号：（2020）最高法民再328号

裁判法院：最高人民法院

裁判时间：2020年12月26日

裁判要旨：借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。

在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持。

案例2：耿某与李某确认合同无效纠纷案

案号：（2014）三中民终字第01033号

裁判法院：北京市第三中级人民法院

裁判时间：2014年3月20日

裁判要旨：借名人借用出名人购买经济适用房的资格购买房屋，借名人与出名人就经济适用房达成的协议以及房屋买卖协议违反相关政策、法规，应认定为无效，出名人应返还借名人的实际出资等相关费用。

裁判节选：原审法院结合双方签订的《关于朝阳区××号经济适用房的产权及资产说明》，李某对涉案房屋装修并入住，以及诉争房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由李某持有等事实，认为双方实际就李某使用耿某的购房指标购买诉争房屋达成一致意见，确认双方形成借名买房关系的认定正确。由于涉案房屋系经济适用房，李某借名买房行为属无效，不符合相关政策、法规的规定。原审认定双方的房屋买卖协议无效是基于涉案房屋的性质，确认双方形成借名买房关系是根据上述《关于朝阳区××号经济适用房的产权及资产说明》，以及涉案房屋的出资、使用等事实，并非主观推理臆造，事实的认定与对合同效力的判断并不矛盾。

3.   相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

三、结论及建议

综上，对于借名买房中的合同效力问题，需要根据借名买房原因等具体情形及相关法律规定综合判断。总体来说，借名买房属于合同行为，奉行合同自由原则。在没有违反对民事法律行为效力产生影响的法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，不存在恶意串通损害他人合法权益的前提下，应当尊重当事人意思自治，认定借名买房合同有效。

司法实践中，借名买房可能导致合同无效集中体现在两种情形：一是违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房（包括经济适用房、两限房、廉租房及公租房）的合同无效。其原因主要是不符合条件的人借名购买政策性保障住房不但扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买保障性住房资格家庭的权益，客观上违背了公序良俗。二是无购房资格者为规避城市限购政策而借名买房的合同无效。在（2020）最高法民再328号案中，最高院认为规避限购政策的借名买房会导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序，借名买房的合同因违反公序良俗而无效。

而对于有购房资格者为减少税费、利率等原因而借名买房的合同，结合案例及法律关系，笔者认为，此类合同通常可以认定为有效。税费、利率可以通过税务部门进行纳税调整，银行调整利率等方式解决，与借名买房属于不同的法律关系，不影响借名买房合同本身的效力。

总体而言，因目前房产属于价值较高的资产类型，借名买房容易因当事人经济利益的因素而产生纠纷。一旦合同被认定为无效，当事人可能产生重大经济损失。即使合同本身不存在无效事由，但因物权登记设立，借名人（即借名买房合同约定的实际权利人）在登记为房屋的所有权人之前，并不拥有房屋法定的所有权，只拥有依据合同产生的请求权。对于借名人而言，一旦出名人（即登记的所有权人）出现诚信问题或债务问题，将登记在其名下的房屋出售、抵押，或因个人债务导致房屋被其债权人查封、申请执行，则借名人将遭受重大损失；对于出名人而言，若涉及贷款买房，通常贷款合同以出名人签署，借名人实际提供还款资金，一旦借名人出现债务危机无法及时提供还款资金，可能导致出名人陷入诉讼，若贷款人申请执行房产的价值不足以清偿贷款，出名人可能背负继续还款的责任。因此，基于上述法律风险，对于借名买房的安排，建议谨慎考虑。

[1]崔建远.债权:借鉴与发展[M].中国人民大学出版社,2013.

[2]马一德.借名买房之法律适用[J].法学家,2014（6）.

[3]施志康.借名买房合同的性质、效力及物权归属问题研究[D].西南政法大学,2017.

[4]最高人民法院.全国法院民商事审判工作会议纪要[Z].2019-11-8.

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