对于普罗大众来说，买房无疑是人生大事之一。在购买商品房时，从签订商品房买卖合同（“《买卖合同》”）到取得新房产证（物权登记完成），存在一定的期间（“交易期间”）。在交易期间内，房屋（“标的房产”）仍然登记在卖方名下，如卖方因不履行生效裁判等原因被申请执行，则标的房产存在被采取执行措施的可能。如标的房产被采取执行措施，买受人应当如何维护自身权益呢？本文将对此情形下的救济途径进行探讨。《中华人民共和国民事诉讼法》（“《民诉法》”）第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。根据上述规定，买方可以作为案外人就标的房产向人民法院提出执行异议。经审查异议理由成立的，人民法院将裁定中止对标的房产的执行；理由不成立的，人民法院裁定驳回。对提出的执行异议，人民法院主要会从三个方面进行审查：一是案外人是否系标的房产的权利人，已登记的房产，按照不动产登记簿进行判断；未登记的房产，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据进行判断；二是案外人取得该项权利是否合法及真实；三是案外人的该权利能否排除执行。根据《民诉法》第二百二十七条规定，如案外人对上述执行异议的裁定不服，且不服的事由与执行程序所依据的原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼，即提起执行异议之诉。买方提起执行异议之诉的，应当就其对标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院判决不得执行该执行标的；就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院判决驳回诉讼请求。买方可在执行异议之诉中同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。执行异议之诉以执行异议申请被人民法院裁定驳回为前提，且应当自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。不论是执行异议，还是执行异议之诉，均要求买方对标的房产享有足以排除强制执行的民事权益。那么何为“足以排除强制执行的民事权益”呢？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于以下三种情形，人民法院应予支持：1、买受人对登记在被执行人（房地产开发企业除外）名下的不动产提出的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的：（a）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（b）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（c）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（d）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的：（a）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（b）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（c）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。3、对被查封的办理了受让物权预告登记[1]的不动产，受让人提出停止处分异议的；或符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的。值得留意的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。上述三种情形是否属于该条款规定的“法律、司法解释另有规定”的情形存在争议，但司法实践中一般认为上述第2种情形中消费者买受人的物权期待权要优于抵押权，即在上述第2种情形下，不仅可以排除一般债权的执行，亦可排除担保物权等优先受偿权的执行。在买方提出的执行异议及执行异议之诉未得到法院支持的情况下，买方只能选择“及时止损”，即买方可依据《买卖合同》提起诉讼或仲裁，主张卖方返还其已支付的房款及承担合同违约责任等。在取得胜诉的生效法律文书后，买方可依据该生效法律文书直接向人民法院申请执行卖方财产，或在发现卖方财产不足以清偿所有债权时在其他已开始的针对卖方的执行程序中申请参与分配卖方的财产，以挽回其损失。为减少交易期间买方可能面临的执行风险，基于上述分析，买方可以考虑采取以下措施：1、签署《买卖合同》前对标的房产的情况进行核查，尽量避免购买存在抵押、查封等第三方权利限制的房屋。2、在《买卖合同》中约定较短的过户（物权登记）期限以缩短交易期间，并及时办理过户手续。3、如不能在短时间内办理过户，可在《买卖合同》增加关于物权预告登记的约定，并及时办理预告登记。在过户条件成就时，尽快办理过户手续。4、尽早完成标的房产的交付，实际占有标的房产，并及时支付相应购房款。5、发现标的房产存在被执行风险时，尽快寻求专业律师的帮助，有效维权。
[1]《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
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