从土地用途角度，我国土地可分为农用地、建设用地和未利用地。其中，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。农用地转用，是指将土地用途自农用地转为建设用地。法律规定，农用地转用，应当办理相应审批手续。
由于历史原因，许多深圳市城市更新项目在建设用地的审批过程中，涉及农用地转用问题。2018年8月9日，为进一步规范深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批工作，深圳市规划和国土资源委员会（“深圳规土委”）发布《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定（征求意见稿）》（“《征求意见稿》”）。《征求意见稿》在总结深圳市现行实践经验的基础上，就城市更新项目中农用地转用审批制度等问题作了进一步明确规定。在实践操作中，深圳市的部分区域已基本上按照《征求意见稿》的规定执行。下文已结合《征求意见稿》的相关内容。
一、审批职权
深圳市城市更新项目涉及农用地转用审批的，与项目用地审批一并办理，并应在签订土地使用权出让合同前取得农用地转用实施方案的批复。农用地转用实施方案的审批工作由深圳市各区政府（含新区管理机构）负责，具体报批工作则由各区城市更新职能部门负责。
二、方案编制
农用地转用实施方案由区城市更新职能部门拟定。农用地转用应符合深圳市的市年度城市建设与土地利用实施计划，且应有相应农转用指标。在编制更新项目农用地转用实施方案前，区城市更新职能部门应征求深圳规土委管理局[1]意见，明确农转用指标的来源。
区城市更新职能部门在拟定农用地转用实施方案时，应核查以下内容：
（一）项目用地是否符合城市总体规划、土地利用总体规划；
（二）项目用地是否占用土地利用总体规划确定的限制建设区和禁止建设区，是否与相关生态保护红线进行衔接；
（三）项目用地是否占用基本生态控制线；
（四）项目用地占用农用地、未利用地情况；
（五）项目用地占用的农用地、未利用地是否突破国家下达的计划指标；
（六）项目用地是否占用高标准农田，永久基本农田；
（七）项目用地是否占用耕地，涉及占用耕地的，需核查耕地质量、国家利用等别；
（八）项目用地的土地权属情况；
（九）项目用地占用林地情况[2]；
（十）项目用地是否涉及违法用地。
上述内容亦是审批时重点审查的内容。
报批时，建设项目只发生在地下建设，地面仍保留为非建设用地的地下工程项目，包括道路隧道、地下敷设管线、地下停车设施等不需要办理农用地转用报批；空中连廊、高架桥等涉及占用农用地和未利用地的，按照其水平投影面积进行农用地转用报批。
三、审批流程
农用地转用实施方案的审批，大致流程图如下[3]：
农用地转用实施方案经区政府审批通过后，各区城市更新职能部门应向深圳市财政委员会（“市财政委”）提出缴纳新增建设用地土地有偿使用费申请。市财政委依据申请进行缴款并将结果告知各区城市更新职能部门后，区城市更新职能部门应向区政府分别提请下发城市更新项目用地及其农用地转用实施方案的批复，并将批复结果抄送国家土地督察广州局、省国土资源厅和辖区税务部门。实施主体应办理耕地占用税完税手续（如涉及），在签订用地合同前提供完税凭证。
区政府下发农转用实施方案的批复后，该批复由区城市更新职能部门负责在各部门网站上进行信息公开。
四、备案
区城市更新职能部门负责本辖区农用地转用实施方案的备案工作，包括进行建设用地备案地市指标预扣申请，进行耕地占补平衡挂钩，将农用地转用实施方案批复上报省国土资源厅相关系统备案等。
对于农用地转用，我国法律规定应严格控制，对农用地中的耕地更是实行特殊保护。所以，如在城市更新项目中面临农用地转用问题，应引起足够重视。在城市更新项目前期，国土部门就项目出具的土地和建筑物信息核查函件中，会将土地利用现状进行说明。如涉及农用地，建议在更新单元规划编制时充分考虑农用地情形，并及时向城市更新职能部门进行农用地转用申请，以使得城市更新项目有效及顺利地推进。
注释
[1] 深圳市政府已批准原特区内的农转用指标使用台账由辖区管理局负责，原特区外的新增建设用地指标也已在每年通过全市年度城市建设与土地利用实施计划分配到各区，为规范全市农转用指标的使用和台账管理，《征求意见稿》明确由深圳规土委各管理局一并统筹城市更新项目涉及农转用指标的使用。
[2] 如涉及占用林地（包括园地）情况，实施主体应事先取得林业行政主管部门的审核意见（如林业行政主管部门出具的《使用林地审核意见书》、审核证明）。
[3] 源自于深圳规土委发布的《〈深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定（征求意见稿）〉起草说明》。
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